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湖南房地产市场进入下行调整期

时间:2019-08-01 03:24 来源:未知   点击:

  2018年,湖南楼市交出了一份怎样的答卷?2月21日,省住房和城乡建设厅、省统计局发布《关于2018年湖南省房地产市场形势的通报》(以下简称通报),通报显示,2018年,全省房地产市场受房地产调控供需双向调节的影响,商品房供应快速增长,销售增速逐步回落,供求关系发生逆转,市场逐渐进入下行调整期,房价涨幅、新开工、用地供应、房地产开发贷款增速等指标均出现持续回落。

  全省商品房销售面积增速回落。2018全年商品房销售面积9239.15万平方米,同比增长8.3%,增速较1-11月回落1.9个百分点,较2017年提高2.8个百分点,高于全国增速7.0个百分点。总量、增速在全国均排第8位,在中部均排第3位;销售金额5353.99亿元,同比增长20.0%,增速较1-11月回落4.8个百分点,较2017年提高1.1个百分点。

  长沙市近期销售出现较大下降。1-12月,长沙市商品房销售面积2392.44万平方米,同比增长5.9%,增速较1-11月大幅回落11.8个百分点;11月以来市场出现明显放缓,11月同比下降5.1%,12月同比降幅大幅扩大至36.9%,带动全省销售面积增速回落;销售金额1953.57亿元,同比增长12.5%,增速较1-11月回落12.4个百分点。

  三四线月提高1.4个百分点;商品房销售金额3400.42亿元,同比增长24.8%,增速与1-11月持平。

  根据通报数据,2018年1-12月,全省完成房地产开发投资3945.95亿元,同比增长15.2%,增速较1-11月回落0.2个百分点,较2017年回落0.7个百分点,高于全国增速5.7个百分点,总量、增速分别在全国排第13位、第9位,在中部排4位、第2位。

  新建商品住宅供应明显快于销售,市场近期明显供大于求。省住房城乡建设厅数据显示,1-12月,全省新建商品住宅供应8959.31万平方米,同比增长56.2%;网签8716.50万平方米,同比增长13.3%;住宅供销比为1.03,供略大于求。但是,随着11月以来市场明显放缓,11月、12月网签分别同比下降10.8%、6.3%;但同期供应同比分别大幅增长了40.4%、49.2%;住宅供销比由11月的1.34大幅扩大到12月的1.69,处于明显供大于求的区间。

  房价方面,长沙房价环比涨幅大幅收窄,岳阳房价近年来首次出现下跌。省统计局数据显示,1-12月,全省新建商品住宅均价5473元/平方米,全国排名26位。国家统计局数据显示,12月,长沙市新建商品住宅价格环比上涨0.4%,涨幅较11月微涨0.1个百分点,较7月峰值水平大幅收窄2.3个百分点。常德环比上涨1.0%,增速较11月回落0.1个百分点;岳阳新建商品住宅价格出现近两年来首次下跌,环比下跌0.2%,跌幅较11月扩大0.5个百分点。

  通报还显示,去年全省房地产用地供应量价大幅增长,但增速逐步回落。全省房地产用地供应6187.40公顷,同比增长37.8%,增速较1-11月回落7.6个百分点,较2017年提高49.3个百分点;其中,住宅用地供应4550.67公顷,同比增长44.8%;商服用地供应1636.74公顷,同比增长21.4%。价格方面,全省房地产用地出让均价3390.4元/平方米,同比上涨30.8%,涨幅分别较1-11月、2017年回落10.6个、12.4个百分点。其中,住宅用地出让均价3665.66元/平方米,同比上涨40.7%;商服用地出让均价2815.49元/平方米,同比上涨9.8%。

  企业到位资金增幅回落,房地产开发企业资金压力较大。全省房地产开发企业到位资金5312.08亿元,同比增长11.5%,增速较1-11月、2017年分别回落1.5个、2.9个百分点。其中,国内贷款577.91亿元,同比减少8.2%,跌幅较2017年扩大28.5个百分点,占房地产开发企业到位资金的比重由去年初的19.8%下降到目前的10.9%;与此同时,房地产开发企业对销售资金的依赖明显增强,定金及预售款、个人按揭贷款等销售回款占比从42.8%提高到57.3%。如果商品房销售增速持续回落,本港台开奖现场直播开奖记录,企业将面临更大的资金压力。

  通报表示,下阶段,我省将按照国家部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,保持调控政策的连续性稳定性,确保稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处。

  预计下阶段全省房地产市场呈现以下发展趋势:一是商品房销售增速明显放缓。在房地产调控政策效应持续作用下,加上前期市场过热阶段透支大量住房需求的影响,房价上涨预期不断减弱,市场观望情绪浓厚,各地相继从“卖方市场”转向“买方市场”,预计全省商品房销售增速将明显放缓。

  二是房地产开发投资增速回落。长沙市受益于经济发展快、本港台开奖现场结果人口持续流入以及房价“洼地效应”,住房需求及开发投资将保持基本平稳。但在行业发展环境偏紧、房地产投资属性降低以及销售增速放缓等因素带动下,企业拿地趋向谨慎,预计房地产开发投资仍将保持增长,但增速将逐渐回落。

  三是房价总体平稳。在市场调整期,房价持续上涨动力不足,过快上涨势头得到遏制,预计全省住房价格保持总体平稳,但内部出现分化。部分经济发展态势好、人口吸引力大的市县,房价保持基本稳定。

  四是库存较快回升。出于对市场行情的谨慎判断,为加快资金回笼,近期房地产开发企业普遍加大了推盘力度。同时,随着商品房销售增速放缓,市场供应将明显超过需求,新建商品房库存将较快回升,2019年下半年或将出现新一轮库存积压。

  春节期间,长沙内五区只成交了28套新房,可以看出,不论是因为客户的购房资格受限,还是市场观望情绪浓厚,长沙楼市购房意愿并不强烈。

  今年包括长沙在内的湖南房地产市场购房热度普遍降温,主要是因为潜在购房者对楼市上涨预期发生变化。业内人士指出,这表明三四线城市房地产市场正在平稳消除泡沫,逐渐趋于理性,也是各地落实“因城施策、分类指导”调控政策的具体体现。

  总体来看,2018年湖南落实“房住不炒”定位,房地产市场有效稳控,调控力度不断加强。建立全省房地产市场监管平台,及时警示、约谈房价过快上涨城市,督促各地落实主体责任。发布“湘十一条”调控新政,长沙出台“6·25”调控政策,岳阳、湘潭、郴州、娄底、永州等地推出建设限价商品房等措施,房价过快上涨势头得到遏制。

  从长沙市场来看,2017年以来,通过系列调控措施,长沙房地产市场从一房难求、市场过热逐步平稳过渡,供给得到有效保障,市场基本保持平稳。

  经历去年底供应高峰后,2019年开年,长沙市场供应周期性回落至低位水平,同比下降三成以上;市场步入淡季,政策面维持严控,房企推货积极性不高。

  2019年开年,市场推盘量周期性回落,1月仅23个项目开盘,客户理性观望,整体去化率继续走低;2月适逢春节,预计开盘16个,政策面维持收紧,市场将继续低位运行。按当前政策口径测算,2019年长沙购房需求约为7.3万人,来访指数已接近2014年的低位水平。

  “2019年长沙楼市供过于求的压力还将加剧,预计全年新增供应约为1146万平米,供需比超过1.3,客户持币观望情绪浓。”湖南中原战略研究中心监控数据还显示,在经历前两月推盘高峰后,有效客户进一步减少,随着推货量回落,客户心态以理性观望居多,长沙整体去化率下降至51%。与此同时,去化艰难(低于30%)项目占比大大增加,此类项目主要位于各板块边缘地段。另据湖南合富辉煌研究院数据,2018年长沙成交的限价地释放了600余万平米的住宅体量,这其实占据了未来一定周期内去化的“半壁江山”,尤其双限地的推出,将有效地控制住房价格过快上涨的势头。

  0731地产研究院则认为,1月开发商推货节奏放慢,有效需求下降,在大环境不变的情况下,长沙房价维稳仍是大趋势。但部分区域、部分楼盘之前过度透支市场火爆的红利,在市场转冷的情况下,价格可能会有所妥协。(记者 刘李)

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